对客户来说，30年期房贷，100万贷款，等额本息法还款，按目前基准利率1.1倍计算，总偿还利息达102万元，已经超过了100万元本金!
真如银行所说的是义务劳动，还是骗人的假话?
房贷利率远高于银行平均资金成本
2017年以来，中国各大城市的房贷利率快速飙升，从年初的还有银行可贷到8.5折房贷利率，再到随后的9折，9.5折为主，前两个月已大多上调到基准贷款利率了。
近期，全国主要大城市的房贷利率进一步上升，新申请的基准利率已经比较难拿到基准贷款利率了，多数银行变成了1.1倍左右的房贷利率，有些银行已开始吹风，要实施1.15倍或1.2倍基准利率，一些紧急的房贷业务已经到1.2倍基准利率甚至更高。
面对快速上升的房贷利率，银行此前的房贷基准利率，究竟是不是在赔本赚吆喝?
各大主要银行都有年报数据可查，银行公开披露了平均资金成本情况。按房贷基准利率或1.1倍利率来看，银行是不是有利润空间，都可以从银行年报中得到相关数据。
从中国最大的银行工行2016年年报来看，该行的16.88万亿存款平均付息率为1.53%，同业及其他金融机构存放和拆入款项的平均付息率为1.71%，已发行债务证券的平均付息率为3.35%，20万亿总计息负债的平均付息率为1.6%。
由于银行存款基准利率2017年以来还没有进行任何调整，工行平均付息率即使2017年有所上升，上升幅度也不会很大，1.6%的平均付息成本和目前5年期以上的贷款利率4.9%相比，还相差很远。
工行等大银行的资金成本更低一些，全国性股份制银行和城商行资金成本一般都会高于工行，中国基金报从中分别选取了浦发银行和南京银行。
浦发银行披露了五类存款的平均利率情况，其中企业定期存款的平均利率最高，达到了2.57%，储蓄定期存款的平均利率为2.23%。即使只看定期存款利率，浦发银行平均存款利率也比五年期贷款基准利率低很多。
南京银行的平均利率的确更高一些，各类计息资产负债的平均利率为2.36%，其中，储蓄定期存款利率最高，达3.63%，其次是已发债券和向央行借款的利率分别为3.52%和3.01%。
以南京银行的平均负债利率来看，即使2017年以来有所提升，也会明显低于五年期定期存款基准利率。
从另一个角度来看，银行盈利目前依然维持在很高的水平，尽管2016年和2017年第一季度银行净利润增长放缓很多，但仍在增长中。
各大银行2016年全年合计还有几万亿元的净利润，说银行业务中最大贷款业务之一的房贷业务是义务劳动，未免有些“言过其实”。
新吸引的资金成本太高
房贷业务边际收益骤降
然而，如果从新吸引资金的成本和基准房贷利率对比，银行房贷这一块业务的边际收益的确已大幅降低。
有些银行考虑房贷业务的时候，并不是从银行平均资金成本的角度来考虑，而是从新获得资金的成本和新贷款的利率来考虑。
对于全国性股份制银行和城商行来说，他们大多数是同业资金的接入方，也就是说需要从其他银行、保险或货币基金等机构借款。
上海银行间同业拆放利率(SHIBOR)是目前机构借款的基准利率，该利率过去半年大幅飙升，以3个月品种为例，半年前利率还在3%左右，目前已逼近4.7%。
与此同时，1个月和6个月 SHIBOR利率已分别提升到了4.43%和4.48%，在半年前这两个利率分别在3%左右和3.1%左右。
从这一角度来看，银行1个月或以上期限同业拆借利率大幅提升后，再加上管理成本，可能有极少量坏账等因素，5年以上银行房贷基准利率4.9%，的确让银行没啥钱可赚。
综上来看，银行房贷业务赚不赚钱，算不算义务劳动，不能一概而论。
从平均资金成本来看，在房价不出现大跌，银行房贷业务整体质量很好的情况下，即使是房贷基准利率，银行的房贷业务还是很赚钱的。
若从新获得资金成本或边际成本角度来看，目前资金利率高企，用较高利息新借来的钱拿去做基准利率或1.1倍利率(4.9%或5.39%)的房贷，对增加银行利润来说，并不划算。