12月6日，协信集团旗下重庆协信星光68广场21亿商业地产抵押贷款支持票据(CMBN)在交易商协会成功注册。
近期机构与交易商协会沟通情况，交易商协会今明两年将大力推动ABN产品的发展，现在政策上对CMBN、收益权类等产品较为鼓励，主要关注基础资产是否优质，并未对基础资产所有方主体评级做过多要求(毕竟通过信托实现了资产隔离、风险隔离、破产隔离)，同时ABN(特别是信托类)发行后不占用发起机构(发行人)发债额度，也不体现在风险预警体系内。
一、CMBN产品及融资工具对比
相较房地产信托投资基金(REITs)，CMBN与商业地产抵押贷款支持证券(CMBS)一样，属于商业地产抵押贷款的证券化，证券化基础资产为债务收益权，房地产企业仍保留物业的所有权。而与CMBS相比，CMBN采用注册制，可以在银行间市场公募发行，流动性相对更高。产品结构与发行上的优势，使得CMBN在融资成本上略胜一筹。
二、CMBN产品案例介绍
9月11日，由上海世茂国际广场有限责任公司发起的2017 年度第一期资产支持票据(简称“世茂国际2017-1”)首单CMBN成功发行;9月4日，南京金鹰天地2017年度第一期资产支持票据(简称“南京金鹰2017-1”)也顺利发行。
世茂国际2017-1产品概况： (关注读懂ABS可索取产品计划说明书)
基础资产 ：由于设置双SPV结构，世茂国际2017-1基础资产类别为信托受益权。底层资产方面，本项目底层物业为上海世贸国际广场，位于上海南京西路，涵盖购物广场和酒店，总建筑面积17.5万平方米，评估价值106.47亿元。
交易结构 ：本项目采用双SPV结构，兴业信托同时作为资金信托受托人和财产信托受托人。(1)底层资产交易结构层面，上海穆翊委托兴业信托设立总规模为65亿元的单一资金信托，上海穆翊为唯一信托受益人。兴业信托与世茂国际广场(借款人)签署贷款合同，向世茂国际广场分别发放38亿元优先级贷款和27亿元次级贷款。(2)基础资产交易结构层面，上海穆翊将持有的单一资金信托受益权作为基础资产委托给兴业信托设立“资产支持票据信托”，兴业信托以ABN信托为特殊目的载体发行资产支持票据。
内部增信措施 ：(1)优先劣后分层。产品分为优先A/优先B/次级三档，次级由上海世茂国际广场自持。优先A档规模为38亿元，评级为AAA，每半年固定摊还本金;优先B档规模24亿元，评级为AA+，到期一次还本。两档产品期限均为20年，每三年投资者具有一次回售权、公司具有一次票面利率选择权。(2)超额覆盖。正常情景下目标资产每年的EBITDA对优先A级资产支持票据每年本息兑付的覆盖倍数均在1.35倍及以上。
外部增信措施 ：(1)差额补足。增信主体世茂建设对优先级资产支持票据的本息偿付承担差额补足义务。(2)资产抵押担保。世茂国际广场和宁波世茂新纪元置业有限公司分别将其持有的世茂国际广场物业和宁波春晓希尔顿逸林酒店物业抵押给兴业信托，抵押资产评估价值合计115.07亿元。(3)保证担保。世茂建设对世茂国际广场在信托贷款项下的全部债务提供无条件可撤销连带责任保证。(4)优先收购权设置。世茂建设对优先B档享有优先购买权，并为此支付权利维持费。(5)流动性支持。增信主体世茂建设为产品开放程序提供流动性支持。(6)维好承诺。世茂房地产作为维好承诺人，承诺始终直接或间接持有世茂建设100%的股权并促进世茂建设在项目中各项义务的达成。
三、CMBN产品关注要点
和CMBS类似，对CMBN的分析以底层资产池和贷款质量为重点，具体而言需要关注房地产地理位置、业态分布、市场环境、变现价值的确定、租户和借款人的运营能力和信用风险等。对比上周发行的南京金鹰2017-1，二者在产品结构设计和增信措施设置上十分相似，但世茂国际2017-1发行规模更大，以核心商圈购物广场为主的底层资产资质较高，增信方面优先收购权利用权利维护费为优先B档提供利息来源的同时保证了一定控制权，维好承诺则实现增信补充，因而产品获得更高评级，在发行利率上相对更低。
从目前注册和发行情况来看，CMBN的发行周期不长，相对CMBS、REITs在发行成本上具备一定优势。在当前房企融资收紧状态下，CMBN模式的尝试可以提高资产流动性，实现轻资产运营;也能突破企业自身主体信用限制，通过结构化设计实现增信，银行间公募发行方式进一步降低融资成本，预计未来能见到更多CMBN项目发行。但同时，目前CMBS以单一借款人模式为主，存在借款额大、期限长、分散程度低的特点，对此应当关注由交叉担保或交叉违约产生的潜在集中违约风险。
