近日，重庆市潼南区人民法院对一起商品房买卖合同纠纷案进行公开审理。被告某地产公司(以下简称某公司)隐瞒抵押销售房屋，被依法判决退还购房款，并赔偿等额赔偿款。
年轻人首次买房
两年未能过户
刚20岁的陈某自主创业获第一桶金，想着买套房产作为固定资产投资。
2018年5月，陈某选定了某公司开发的位于潼南城区的一个楼盘。双方随即签订商品房买卖合同，约定某公司将其已建成的小区内商铺一间出售给陈某，房屋总价为99900元，30日内办理产权登记。合同同时约定房屋无抵押等产权限制情况。合同签订当日，陈某支付了全款。
合同签订后，某公司却以各种理由推脱不予过户，陈某不断催促仍然未果，这一拖就是两年。
业主起诉开发商
要求退还购房款
当初某公司销售人员极力推荐，称陈某所购商铺所在小区今后会成为商业中心，商业价值潜力巨大。可两年过去了，商铺所在地段一直没有商业氛围，商铺依然空置。加之陈某创业失败，急需回笼资金。
于是，2020年3月，陈某以某公司逾期办证构成违约为由起诉至潼南法院，请求解除双方签订的买卖合同，某公司返还购房款，并支付违约金。
开发商拒绝退款
法官调查发现另有蹊跷
潼南法院收到陈某起诉材料后，在案件受理前的诉前调解环节，联系上某公司。某公司明确拒绝调解，称没办法为陈某办理过户手续，同时公司财务困难，也没钱可退。
诉前调解不成，案件进入审理环节。庭审过程中，某公司依然一副无所谓的态度，称房屋已经交付给陈某了，不能过户也只是暂时的问题，不同意解除合同也不愿意退款。对于不能过户的原因，某公司则语焉不详。
承办法官认为，涉及不动产案件，查阅不动产登记信息，能有助于了解物权实际状况，避免出现法院认定事实和物权登记状态不一致的情形。庭审中被告避而不谈不能过户的原因，陈某碍于诉讼能力有限，也未能举示相关证据。
基于此，承办法官依职权对涉案房屋进行了产权调查。发现原、被告签订的买卖合同未办理备案登记，该房具备办证条件，但房屋已设立抵押登记，而且抵押权设立的时间是在陈某购房之前。
法官释明法律
业主诉求“退一赔一”
结合调查的证据，法官向陈某进行了释明：如果某公司在房屋销售时未告知房屋已抵押的情形，则构成欺诈。可以依据法律规定主张不超过购房款一倍的赔偿责任。
在得知房屋抵押的事情暴露后，某公司一改之前的强硬态度，主动联系承办法官和陈某，寻求调解。但陈某决心已定，立即变更诉讼请求，要求某公司“退一赔一”。
法院审理
法院审理后认为，依照双方当事人签订的《商品房买卖合同》，某公司应当在合同签订之日起30日内申请办理房地产权证。而实际上，早在合同签订之前，该房屋已经设定抵押权且该抵押权至今未注销，导致陈某取得房屋产权登记的目的不能实现。陈某关于解除合同的诉讼请求，应予支持。某公司也未能举示证据证明己方在订约时告知了陈某房屋存在抵押的事实。
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，某公司违背书面合同约定的房屋产权状况承诺及产权过户期限的约定，构成欺诈，应承担惩罚性赔偿。为此，法院判决解除原、被告签订的《商品房买卖合同》，某公司返还陈某支付的购房款99900元，并支付等额赔偿金99900元。
法官提醒：近年来，随着房地产市场的不断升温，因开发商将设立抵押权的房屋出售而引发的纠纷屡有发生。在此，法官提醒购房者，在购房时需更加小心谨慎，提前去房管部门查清开发商是否有售房资格、自己要买的房屋是否存在已被抵押或被卖给第三人等情况。同时，购房者一定要妥善签订购房合同，注意保存和搜集证据，遇到此类纠纷时用法律手段来维护自己的权益。
法条链接
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;
(二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;
(三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
来源：潼南法院